对论坛内预测房价帖子，我发表下自己的观点，第一次发帖有点紧张，欢迎理性探讨

晴天112 · 发表于 2016-7-5 14:38:57

   刚加入蚌埠论坛不久，发现论坛里很多房价要大涨了等等的预测信息，我觉得很多网友都是凭感觉在看房价，其实我们是可以把这个问题拿出来分析的。    昨天我就与白龙马119在他的预测贴里讨论了一下。地址是：http://www.ahbb.cc/bbs/thread-1970063-6-1.html    可能我的想法会让一些刚买了房子的业主心里不舒服，但如果您是刚需您就没有必要想那么多，毕竟住的舒服就好。就像买车一样，开几年转手虽然折价了但毕竟你享受了这两车子两年的服务，房子你住进去了，享受到商品给你带来的服务，就值了！毕竟就目前蚌埠的房产市场来看，是以刚需为主的，房产更加凸显出居住的属性，其实蚌埠的很多开发商都是在亏本销售的，我主要分析的是投资性的需求。
   商品价格是根据市场的需求浮动的，很多朋友看到上半年合肥房价疯涨，就开始预测蚌埠的房价会大涨，这是不理性的，我们老百姓没办法掌握很精确的供求关系，但是我们可以往房产的源头看到一些风向，如果开发商对市场有信心，那么就愿意付出更多的钱来购买土地！我们应该从房产市场的源头（土地）开始看：
   一、合肥的外来人口多是有一定的刚需市场；二、有心的朋友可以看一下合肥的土地招拍挂网站，从2015年12月开始合肥的市土地价从1000万一路飙涨到不低于2000万/亩，肥西县至少1000万/亩，长丰肥东都有不小的涨幅。房产公司把土地拍到手，虽然还没动工，未来楼盘的一大成本（土地成本）就已经定下来了，再加上建筑成本和利润，未来新楼盘的房价也就不难猜测，保守预计以后这楼盘要卖2万/平方的时候，那旁边正在买8-9千的房子肯定要被抢光！合肥房产的库存本身就低，每个月可以拿出来销售的面积少的可怜6月合肥的可售面积只有2万方，开发商通过加车位加精装修的方式变相提价。刚需和投资者一起抢房，造成了合肥现在一房难求的局面。
   那么来看蚌埠2016年6月30日的土地拍卖，荣盛以242万/亩拿下的蚌埠滨湖地块，开拍前就热推的地王地块，结果却让人失望，可以说这个价格比巢湖市的价格都低。通过土地价格的看就大致能看出一年后房价在什么价位。所以尽量理性分析，不要盲目预测。当年蚌埠房价涨也是因为土地价格上涨造成的，开发商高估了蚌埠的市场需求，大量高价拿地，现在市场需求不足，库存量大，亏本销售也是正常的。

   我们投资所需要取得的最低收益率=纯利率（一般取国债利率）+通货膨胀补偿率+风险收益率
   假设我们投资一项毫无风险的资产，那么风险收益率的需求就为0，目前的国债年利率为3.8%，通货膨胀率在2.2%-3%之间。所以要想资产保值我们需要的最低的年化收益率是6%-6.8%。以目前的房价6000买进，每年的涨幅至少要达到360-400才能保本而已，如果加上房贷。两年后至少卖7000才算不亏本而已。
   结果很明显，两三年前在蚌埠买房投资的，如果现在出手，其实已经亏了好几万了。
   要想房价上涨，就要有大量的市场需求，经济实力上涨，招商引资，吸引人才，人家芜湖给在当地买房的大学生都有4万的政策补贴呢！希望蚌埠也搞起来，家乡经济越来越好！

希望大家轻点吐糟